📑 지구단위계획 신청방법 총정리 - Dolmen1220

📋 목차

• 🏙️ 지구단위계획이란?
• 📌 신청 가능한 대상지역
• 👥 신청 주체와 요건
• 📝 지구단위계획 신청 절차
• 🔍 심의 및 승인 과정
• 💡 승인 후 유의사항
• ❓ FAQ

지구단위계획은 도시의 일정 구역을 보다 체계적으로 개발하거나 정비하기 위해 설정하는 ‘도시계획의 세부 실천계획’이에요. 단지 건물을 짓는 게 아니라, 거리의 모습과 생활환경을 전체적으로 조율하는 작업이죠.

 

이 계획을 신청하는 사람은 공공기관만이 아니에요. 일정한 요건만 충족하면 민간사업자도 신청할 수 있어요. 특히 복합개발이나 주택정비, 상업지 리뉴얼을 진행할 땐 지구단위계획이 거의 필수랍니다.

 

지금부터 ‘지구단위계획 신청방법’을 하나씩 쉽게 풀어서 알려드릴게요. 누구나 이해할 수 있게 준비했어요.

🏙️ 지구단위계획이란?

지구단위계획은 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제51조에 근거한 도시관리계획의 일종이에요. 도시 내 일정 구역을 대상으로 건축물 배치, 도로 구조, 가로경관 등을 보다 세밀하게 정하는 계획이죠.

 

쉽게 말해, 건물만 딱 짓는 게 아니라 그 주변 환경까지 조화를 이루도록 만드는 설계도예요. 마치 동네 하나를 예쁘고 질서 있게 만드는 전체 인테리어라고 생각하면 이해가 쉬워요.

 

도시 전체에 적용되는 큰 틀의 계획(도시기본계획, 도시관리계획)과 달리, 지구단위계획은 특정 구역의 세부적인 규제와 지침을 담고 있어서 실질적인 개발이나 재생에 아주 밀접하게 적용돼요.

 

지구단위계획이 수립되면, 해당 지역 내 건축행위나 개발행위는 이 계획에 맞춰야만 허가가 가능해요. 그래서 건축계획 단계에서 반드시 먼저 검토되어야 한답니다.

📊 도시계획과 지구단위계획 비교표

계획 종류	계획 범위	적용 대상
도시기본계획	전 도시	전략 방향 제시
지구단위계획	일정 구역	건축 및 개발 지침

 

이처럼 지구단위계획은 소규모 지역 단위의 정비와 개발에 필수적인 역할을 해요. 정비사업, 재건축, 재개발뿐 아니라 역세권 개발이나 복합시설에도 많이 활용돼요. 🏢🏞️

📌 신청 가능한 대상지역

지구단위계획은 아무 구역에서나 세울 수 있는 건 아니에요. 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령』 제30조에 따라 정해진 지역에 한해 수립이 가능하죠.

 

✅ 첫 번째, 도시지역 중 특별히 정비가 필요한 곳이에요. 예를 들어 도심 노후 지역, 역세권, 구도심 상업지역 등입니다.

 

✅ 두 번째, 신규 택지개발지나 주택단지 예정지예요. 계획적 개발이 필요한 지역으로 지정되죠.

 

✅ 세 번째, 산업단지·복합용도지구처럼 시설이 혼합된 지역이에요. 특히 기반시설이 많고 교통량이 복잡한 지역에서 많이 수립돼요.

 

이 외에도 지자체장이 필요하다고 판단하는 경우는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지구단위계획을 설정할 수 있어요.

👥 신청 주체와 요건

지구단위계획은 행정기관이 직접 수립하는 게 일반적이지만, 일정 조건을 갖춘 민간사업자나 주민도 신청할 수 있어요.

 

📌 민간 신청의 경우, 해당 토지의 소유자 또는 토지 면적의 2/3 이상을 확보한 사업시행자가 신청할 수 있어요.

 

📌 요건은 다음과 같아요: 지형도면, 건축계획, 기반시설 배치도, 공공성 확보 방안 등을 포함한 ‘지구단위계획 수립 제안서’를 작성해야 해요.

 

이때 공공기여(기반시설 기부채납, 공공시설 설치 등)를 함께 제시하면 심의 통과 확률이 높아져요.

👤 신청 가능 주체 요약표

신청자	요건	비고
지자체	자율적 수립 가능	공공사업 중심
민간 사업자	2/3 이상 토지 확보	공공기여 필수

 

민간이 제안하더라도 승인권자는 시장·군수·구청장이며, 도시계획위원회 심의를 거쳐야 해요. 🤝

📝 지구단위계획 신청 절차

지구단위계획은 아래와 같은 단계로 신청해요. 단순한 서류 접수만으로 끝나지 않고, 심의·공람·고시까지 체계적으로 진행돼요.

 

1️⃣ 사전협의: 지자체 도시계획과 또는 건축과와 사전 미팅을 통해 계획의 타당성과 가능성을 논의해요.

 

2️⃣ 제안서 제출: 지형도면, 조감도, 배치도, 건축계획서, 기반시설계획 등을 포함한 제안서를 제출해요. 민간 제안의 경우 공공기여 방안도 포함해야 해요.

 

3️⃣ 주민 공람 및 설명회: 공람기간은 14일 이상이에요. 이 과정에서 주민 의견을 듣고 필요한 부분을 반영하는 절차가 진행돼요.

 

4️⃣ 관계기관 협의 및 도시계획위원회 심의: 교통, 소방, 환경 등 관련 부서 및 도시계획위원회의 종합 검토를 거쳐요. 이때 대부분 승인 여부가 결정된다고 보면 돼요.

🔍 심의 및 승인 과정

도시계획위원회는 지자체가 구성한 전문가 회의체로, 계획의 적정성, 기반시설 확보 여부, 공공성 등을 종합적으로 검토해요. 이 심의를 통과해야 고시가 가능해요.

 

✅ 이때 통과 기준은 다음과 같아요:

- 계획의 공공성 확보 여부

- 주변 지역과의 연계성

- 교통 및 환경영향 검토 결과

- 기반시설 적정성

 

심의를 통과하면 시장·군수·구청장이 ‘지구단위계획 결정 고시’를 하게 되고, 이때부터 해당 지역은 지구단위계획 적용 지역으로 법적 효력을 갖게 돼요.

📌 지구단위계획 절차 요약표

단계	주요 내용	비고
사전협의	계획 구상 및 사전상담	지자체와 협의
공람 및 의견청취	14일 이상 주민의견 수렴	설명회 포함
도시계획위원회	계획 타당성 최종 심의	승인 여부 결정

 

심의 통과율을 높이려면 도시디자인, 교통계획, 지역 여건에 대한 전문가 컨설팅을 사전에 받아보는 것도 좋아요. 😎

💡 승인 후 유의사항

지구단위계획이 승인되면 건축이나 개발은 이 계획에 맞춰서 진행해야 해요. 만약 계획과 다른 형태로 짓거나 변경할 경우, 별도로 ‘지구단위계획 변경 신청’을 다시 해야 해요.

 

또한 승인을 받았다고 해서 무조건 개발이 가능한 건 아니에요. 건축허가, 사업승인, 환경영향평가 등 별도의 인허가가 필요하다는 점을 반드시 기억해야 해요.

 

계획 승인 후 5년 이상 아무런 시행이 없으면 자동 해제될 수도 있으니, 승인 후 빠른 추진이 중요해요.

❓ FAQ

Q1. 지구단위계획은 누가 신청하나요?

A1. 지자체 또는 토지소유자가 일정 조건을 갖추면 민간에서도 신청할 수 있어요.

 

Q2. 계획 수립에 얼마나 걸리나요?

A2. 사전협의부터 고시까지 평균 6개월~1년 정도 소요돼요.

 

Q3. 공람은 반드시 해야 하나요?

A3. 네! 최소 14일 이상 공고 및 주민 의견수렴은 필수예요.

 

Q4. 건축설계도 필요하나요?

A4. 기본 배치 및 외관계획이 포함된 도면은 필수 항목이에요.

 

Q5. 도면 없이 신청 가능한가요?

A5. 불가능해요. 위치도, 용도계획도, 입면 구성도 전부 들어가야 해요.

 

Q6. 승인 후 바로 착공 가능한가요?

A6. 별도 건축허가 및 인허가 절차를 거쳐야 착공이 가능해요.

 

Q7. 변경이 쉬운가요?

A7. 변경은 가능하지만 다시 심의를 거쳐야 해서 쉽진 않아요.

 

Q8. 승인 후 몇 년 이내 시행해야 하나요?

A8. 원칙적으로 5년 이상 미시행 시 효력이 사라질 수 있어요.

 

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